2014年宁波房地产市场总结分析及2015年走势展望-【zixun】

发布时间：2021-10-12 17:37:09 阅读：次来源：角钢厂家

2014年宁波房地产市场总结分析及2015年走势展望

2014年，是宁波房地产市场跌宕起伏的一年，受2013年土地成交活跃的影响，在2014年宁波楼市供需失衡的矛盾急剧凸显，市场价格下降明显，年初成交量从2013年的高位迅速回落，前四个月持续低迷。5月份起，随着奥克斯打响宁波楼市第一降，成交有所上升。而限购政策的全面放开，使下半年楼市成交回暖，成交量持续上升，随着930房贷新政和新一轮降息开启，成交量迎来一波高潮，10月份成交套数突破历史成交记录，达到4045套。由此，全年楼市成交稳中上升。房价方面，3月份起开始下跌并保持在一个较低水平。

尽管成交开始回暖，但市场供过于求的压力依旧凸显，库存面积仍处在650万平左右的高位，2015年去库存仍是楼市的主旋律，在高库存压力下房价整体波动幅度有限，但市场分化将进一步加剧。

一、2014年宁波住宅市场总结

1.价格：2014年宁波样本均价下跌明显，全年成交均价同比下跌6.20%

图：2011年至今宁波新建住宅样本平均价格及环比涨跌幅

2014年宁波样本均价下跌较大，12月创12416元/平方米的历史低位。根据中国房地产指数系统对宁波的全样本调查数据来看，自2011年11月起至2012年底，宁波新建住宅均价处于比较平稳的状态，房价波动不大，2013年5月以后，住宅均价渐现涨势，除9月环比微幅下跌之外，其他月份环比均有不同程度上涨。2014年4月以后，住宅均价渐现跌势，同比来看，宁波住宅均价自2014年6月起连续下跌7个月，而且下跌幅度除7月逐步增大。12月，宁波住宅均价环比下跌0.83%，同比跌幅扩大至7.46%，为12416元/平方米，比今年5月（12994元/平方米）低4.45%，是今年最低水平。

2.成交：全年成交量为近四年最高，10月达年内高点

成交量较上年大幅上升，为近四年最高，10月单月成交量达年内高点。2014年，整体经济增速放缓、房地产出台多项政策拉动需求，积压的刚需和压抑已久的改善性需求积极入市。在此支撑下，宁波商品住宅共计成交29437套/365.94万平方米，同比增长35.45%/28.82%，月均成交30.50万平方米，为近四年最高。单月来看，10月宁波楼市成交火热，同比上涨141.34%；2月正值传统春节淡季，成交低迷，同比下降37.46%；5月市场回暖，成交量进一步增加；8月开始，楼市进入井喷状态，除了9月，成交量维持在45-50万平方米之间，且5月以后同比持续上升；8月以后，市场刚需集中释放，除9月，成交量维持在3500-4000套，8月单月成交量达年内高点，成交50.16万平方米。

区域分布：鄞州区占比大幅上升，逼近50%，继续成为市场主体

图：2011-2014年宁波商品住宅分区域成交面积占比

从不同区域来看，鄞州区仍是成交主体，占比较上年明显提高。2014年，在宁波市六区中，鄞州区仍是成交主体，且市场份额在逐年提高。2014年区域住宅成交占比为49.24%，较上年提高近9个百分点。在老三区高房价且可售房源相对较少的背景下，大量购买能力有限的刚需购房者，已被迫向更远距离的郊区迁徙；另一方面，2014年，鄞州区新房源集中上市，新增供应持续高升，在两方面原因的推动下，鄞州区市场份额在持续上涨。江东区占比也上升4.48个百分点。其他区域占比均有不同程度下降，其中北仑区占比为12.76%，较去年下降6.53个百分点，降幅最大，镇海区占比下降了3.13个百分点至10.66%，海曙区占比下降了2.63个百分点至2.37%，江北区占比变化不大，仅下降0.85个百分点。

成交结构：刚需产品仍为市场主流，改善型中高端项目占比较少

图：2014年宁波商品住宅分户型成交套数占比

按面积段来看，90-140方最为热销。具体来看，2014年，90-120平方米户型成交套数占市场总体比重为38.54%，是占比最高的产品类型。且从月度走势来看，该面积段房源市场份额一直维持在40%左右；120-140平方米户型是第二畅销的面积段，占比则均在20%以上，这类产品最受首改客户青睐；70-90平方米户型市场表现也较亮眼，市场占比维持在20%左右。180方以上的改善型大户型全年成交比较稳定，市场份额均在9.5%左右。70方以下的小户型由于供给量的限制，成交较少。